Pantelån og tvangssalg av hus i Spania

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribenter i dette nummeret er Bifrosts norske advokat Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder. For mer info, se www.bifrostlaw.com eller ring 966 814 500.

Bifrost Advokater skal i denne utgaven av Aktuelt Spania gi en oversikt over noen aspekter rundt pantelån, stiftelse av pant og hva som kan skje hvis banken krever eiendommen tvangssolgt fordi lånet misligholdes.

De fleste trenger lån for å kunne kjøpe eiendom. Dette innebærer nesten alltid å søke om lån fra en bank eller annen finansinstitusjon. Når man innvilges et lån, krever alltid banken at man stiller “sikkerhet” eller “garanti” for lånet. Dette vil altså si at man i tillegg til å nedbetale lånet ihht planen, må gi banken noe av verdi som banken vil overta hvis lånet ikke blir tilbakebetalt som forutsatt. Den vanligste garantien som man stiller er den faste eiendommen man har kjøpt, og man pleier da å si at banken får “pant” i eiendommen. Dette er juridisk sett en sikringsrett som tinglyses i grunnboken og som vil gi banken muligheten til å tvangsselge eiendommen via rettsapparatet hvis du som låntaker ikke gjør opp lånet som avtalt.

Pantereglene i Spania og i Norge er ikke helt like, men stort sett omtrent de samme. Også i Spania blir pantet til banken tinglyst i eiendomsregisteret. Fordi man i Spania ikke har en regel tilsvarende pantelovens § 1-5, må bankene i Spania tinglyse særskilt sikkerhet for renter og omkostninger. Således er pantekravets totale beløp (såkalt “TRH”) i Spania ca. 40-50 % høyere enn lånebeløpet. Dokumentavgiften på 1,2 % beregnes av TRH, ikke av lånebeløpet. Et eksempel: man låner 100.000 euro. Panteobligasjonens pålydende vil være 150.000 euro. Avgiften betales av 150.000 €. Dette overrasker noen ganger skandinaviske kunder når de skal signere kjøp og lån hos notarius publicus. Det er viktig å huske at panteobligasjonens pålydende kun er et garantibeløp. Man skylder fortsatt bare 100.000 euro til banken.

På samme måte som avtalepant med en bank el. kan tinglyses, kan man også i Spania få tinglyst utlegg, tatt arrest i en eiendom osv., for å sikre et krav midlertidig. Det kan være seg at man har fått en dom i sin favør, og tinglyser et utlegg i motpartens eiendom til sikkerhet for fullt oppgjør. Man er kanskje i en rettslig tvist med en motpart, og for å sikre at motparten ikke bare “stikker av” fra hele prosessen, kan man båndlegge eiendommen hans frem til en rettskraftig dom foreligger.

I utgangspunktet er det i 99 % av alle tvangssalg to typetilfeller som ligger til grunn for at en tvangssalgsprosess starter: Misligholdt banklån eller sterk reduksjon i eiendommens verdi (slik at den ikke lenger duger som panteobjektet). I Spania er reglene slik at hvis man misligholder nedbetalings-planen som er avtalt med banken, risikerer man allerede etter 2 uoppgjorte forfall å bli kastet ut av boligen. De fleste banker har vel en praksis med å være noe mer tålmodige, siden en rettslig tvangssalgsprosess er kostbar og tidkrevende, men man skal være svært forsiktig med å ikke betale på lånet.

Videre har mange huseiere i den senere tiden fått seg en skrekk i livet fordi de har fått skumle brev fra banken om at verdien på eiendommen deres er sterkt redusert, og de får derfor krav om å stille sidesikkerhet (altså enda et panteobjekt som sikkerhet) eller å nedbetale et ekstraordinært avdrag på mange hundre tusen kroner som gjør at restgjelden står i forhold til den “nye” og reduserte verdien på panteobjektet. Dette kan nå for mange som kjøpte bolig i perioden 2004-2009 innebære at de får krav om å nedbetale 50.000 euro eller mer på lånet fordi eiendommen ofte kan være redusert 40-50 % i verdi. I verste fall risikerer de å få hele lånet sagt opp hvis de ikke imøtekommer kravet fra banken.

Tvangssalgsprosessen foregår prinsipalt på to ulike måter: rettslig eller utenrettslig. Rettslig betyr at banken må ta ut en stevning for domstolene der eiendommen ligger med krav om tvangssalg for å gjøre opp lån og omkostninger. Hele prosessen foregår altså som et søksmål med domstolenes kontroll. Utenrettslig betyr at man kan kjøre tvangssalgsprosessen via notarius publicus på det stedet eiendommen ligger. Det ligger mange fordeler for kreditor ved å kjøre det via notaren, særlig besparelser i tid og kostnader. Et typisk tvangssalg i domstolene kan ta fra 9-15 måneder, mens det hos notarius tar fra 15 dager til 2 måneder. Så fort kravet er presentert for notaren løper forsinkelsesrenter på lånet. For å beskytte debitor fra misbruk, har ikke notarius lov til å godkjenne et tvangssalg hvis salgsprisen er mindre enn 60 % av lånetaksten som er oppgitt i pantepapirene.

Et av de typiske problemene i Spania har alltid vært at prosessen rundt tvangssalg misbrukes av kyniske banker og en “mafia” som samarbeider om å kjøpe opp eiendommer som tvangsselges til grove underpriser, for så å reselge disse med grov fortjeneste. Ofte ender dette opp med at den stakkars debitoren sitter igjen med stor gjeld selv etter at huset hans har blitt solgt, nettopp fordi tvangssalget ikke innbrakte den salgssummen man burde kunne forvente. Det sier seg da selv at man ikke kan tillate at denne prosessen blir manipulert (på toppen av det hele, ofte av bankene selv!).

For noen uker siden innførte Spania regler om såkalt “dacion en pago”. Dette er regler som tilsier at en debitor, i visse tilfeller, skal kunne gjøre opp hele gjelda han har til banken ved å gi eiendommen sin til banken. Altså at banken er forpliktet til å ta imot eiendommen som fullt og endelig oppgjør, selv om eiendommens verdi måtte være mindre enn restgjelda pga. fallet i eiendommsmarkedet. Minner her leseren om at eiendommen bare er en sikkerhet til oppgjør for lånet, og banken trenger derfor vanligvis ikke å godta boligen som oppgjør for gjelda. Banken vil ha penger, ikke eiendom. Dog er det nå i visse tilfeller åpnet for at banken faktisk må godta dette, og det selv om boligen er mindre verdt enn gjelda.

Spanske banker stritter naturligvis imot, både fordi det da er de som må ta risikoen for reduserte eiendomsverdier, og også fordi de ikke ønsker å være “eiendomsmeglere”. På den annen side har regjeringen bestemt at hvis bankene “kastet lån” etter vanlige folk i oppgangstidene, så får de være fornøyd med å beslaglegge eiendommen deres i nedgangstider. Mange mennesker i Spania har blitt gjeldsslaver for livet pga. manipulering av tvangssalget og fallet i eiendomsverdi. Et eksempel: en familie tar opp 200.000 euro i lån for å kjøpe et hus i Alicante til 225.000 euro i 2007. I 2010 mister begge ektefellene jobben, og inntekten reduseres dramatisk. De klarer ikke å betale avdragene. Banken truer med tvangssalg. I 2011 går eiendommen på tvangssalg for 100.000 euro. Det er banken selv som kjøper den. Gjelden til banken var dog på 180.000 + omkostningene til prosessen (40.000). Banken har da fått eiendommen, og familien skylder fortsatt over 120.000 euro, som de aldri vil klare å tilbakebetale.