Ny lov om utkastelse av dårlige leietakere

I lov nr. 37 fra 11 oktober 2011, trådte i kraft fra 1. november i år, ble det gjennomført flere viktige endringer i den spanske sivilprosessloven. En av endringene knytter seg til mulighetene for å få kastet ut leietakere som ikke betaler husleie eller bryter leieavtalen på andre vesentlige punkter.

Tekst: Bifrost Abogados

Som alle vet kan det være tøft å være utleier i Spania. Leietaker har via lovgivningen et godt vern, og både politi og rettssystem fungerer dårlig hvis en leietaker ikke betaler for seg. Det kan gå svært tregt å få kastet ut en dårlig leietaker, selv om man til slutt som regel får tilbake råderetten over sin eiendom via rettsapparatet. Disse problemene gjør at mange vegrer seg for å leie ut. Skrekkhistoriene er mange.

For å stimulere leiemarkedet og i et forsøk på å rydde opp i et svakt lovverk, er det nå innført regler som skal forenkle utkastelses-prosessen. Det er altså ikke en lovendring som påvirker leietakers rettigheter i husleieavten, det er lovendringer som utelukkende berører prosessen for å få kastet ut en leietaker som ikke betaler eller bryter leiekontrakten på andre punkter.

Den nye utkastelsesprosessen kalles for “deshaucio express”– ekspressutkastelse.
Man må fortsatt gå til rettslige skritt, og ta ut søksmål i domstolene. Men nyheten ligger i at leietaker nå får ordre av retten om å innen 10 dager gjøre èn av 3 alternative ting:

1) Flytte frivillig fra leiligheten.
2) Betale det som skyldes til utleier.
3) Inngi tilsvar hvor han motsetter seg utleiers påstander, og samtidig deponere hele tvistebeløpet på domstolens konto i påvente av saken.

Hvis svar ikke kommer innen 10 dager, fatter retten beslutning om umiddelbart å iverksette utkastelsen med hjelp av politiet. Det blir ikke gitt noen ny forkynning til den dårlige leietakeren. Samtidig kan utleier kreve dom for pengebeløpet.

Hvis leietaker inngir tilsvar og motsetter seg stevningen, må all utestående husleie, renter og omkostninger for saken, samt et estimert fremtidig beløp for den tiden saken pågår, deponeres på domstolens konto av leietaker. Hvis leietaker ikke møter i rettssaken, avsies dom om utkastelse som iverksettes umiddelbart slik som beskrevet ovenfor.

Hvis rettssaken går som planlagt, har partene kun 6 dager på å anke, og leietaker kan bare anke hvis han i tillegg deponerer den husleien som har påløpt i løpet av prosessen. Forutsetningsvis skal dette spare utleier for flere måneder med saksbehandling, og antas å være effektivt fordi mange leietakere ikke “gidder” å prøve å forsvare seg i rettsapparatet. De nye reglene vil derfor komme utleier særlig til gode der leietaker helt åpenbart har brutt avtalen og ikke betaler.

De nye reglene skiller seg særlig fra de gamle ved at fristene er mye kortere, ved at man får hjelp av politiet til å kaste ut leietaker straks etterpå hvis leietaker ikke svarer eller bare unnlater å betale, samt ved at man etter å ha fått dom i sin favør ikke må begynne med en “ny sak” for selve utkastelsen, med masse forkynninger osv. (slik som nå).

Reglene har som formål å hindre at en dårlig leietkaker kan utnytte systemet og tregheten i domstolene i Spania uten risiko. Ønsker en dårlig betaler nå å motsette seg søksmålet, må han deponere pengene, hvis ikke får han ikke tilgang på rettssystemet. Og en dårlig leietaker kan ikke lenger nå “forsvinne” og sånn sett nærmest umuliggjøre en utkastelsesprosess.

Reglene er helt nye, og tiden vil vise om de fungerer etter hensikten. Uansett må de anses for å være gode nyheter for alle som eier eiendom i Spania og leier ut disse, eller vurderer å leie ut. Utleiers rettslige posisjon er nå styrket. Vi anbefaler likevel at man bruker advokat til å utforme leiekontrakten, og at man straks en leietaker slutter å betale eller ellers bryter kontrakten, tar kontakt med advokat for å ta ut søksmål.

”Informasjon i spalten har informativ karakter, og er ikke ment som en erstatning for profesjonell rådgivning i det enkelte tilfelle. Husk at lover og regler endres i raskt tempo, slik at man må alltid sjekke ”datostemplet” på opplysninger man får. Bifrost Abogados fraskriver seg ethvert ansvar for trykkfeil eller andre typer feil som kan ha sneket seg inn i artiklene.”


Les mer forbrukerstoff om bolig i Spania