Eiendomsmarkedet – Positiv utvikling i Spania

Det er nytt liv i det spanske eiendomsmarkedet. Prisene i 2014 og inn i 2015 vil neppe øke, men markedet stabiliserer seg, og da følger prisene med.

– På grunn av den positive utviklingen, er markedet i ferd med å stabilisere seg, og da er det vanskeligere å presse eksisterende priser, informerer Richard Jansen, salgsdirektør ved Homefinders i La Cala Mijas som ligger på solkysten. Jansen har vært i bransjen i fjorten år og har fulgt utvikling på nært hold.

Bunnen er nådd

Han forteller at analysene sier at nå er bunnen nådd, og at det er helt klart at prisene ikke vil synke ytterligere. – Den økende etterspørselen vil skape rom for et mer stabilt eiendomsmarked, i følge Jansen. Han legger til at det i en to til tre års periode forventes en forsiktig prisøkning. – Tilbud og etterspørsel er to faktorer som alltid følger hverandre, og nå øker etterspørselen, understreker han. Han mener at prisene var latterlig høye, og at de neppe vil nå disse høydene igjen. Jansen ser at flere kjøper nå, når markedet stabiliserer seg.

Forvirrende verdivurderinger

Det er tre ulike selvstendige verdivurderinger i Spania, det er bankens verdivurdering, markedsverdien og skattevurderingen av boligen. – Jeg forstår ikke hvorfor det ikke er en objektiv offisiell instans som tar seg av verdivurderinger, dette rammer totaløkonomien og tilliten til eiendomsmarkedet, påpeker Jansen.

Han mener det er en rigiditet aktørene i mellom, som gjør prisvurderinger sårbare for markedsøkonomiske endringer, uten en slik objektiv verdivurderende instans. Han forteller at noen ganger er bankens verdi høyere enn markedsverdien og skatteverdien, eller omvendt. Når markedet er høyt, kan prisene være høyere enn bankenes. Da prisene falt, lå bankenes priser langt over markedsverdien og kunne også ligge over skatteverdien.

– En objektiv instans, uavhengig av de tre nevnte faktorer, skulle hatt det siste ordet i enhver verdivurdering, mener Jansen. Han rister litt på hodet av Spanias manglende evne til å ta den dyrekjøpte erfaringen mer på alvor.

Tapsfordelingen

Han forteller at bankene sitter på store eiendomsmasser, med store tap som følge av det betydelige prisfallet. Årsaken mener han er at pengene satt for løst hos bankene og at folk fikk lån de egentlig ikke klarte å forvalte: – Mange kjøpte på den tiden med en drøm om å selge med god profitt. Slik ble det ikke. Lånetakere ble sittende med lån de ikke kunne forvalte, og store tap var uunngåelig.

– Eiendommene ble til syvende og sist bankenes problem, og manglende konsekvensanalyser av prissystemet må ta en stor del av skylden for den spanske krisen, forklarer Jansen. – De som har råd til det sitter på gjerdet og avventer salg. De som selger nå, er som oftest tvunget til det og må ta det tapet dette medfører.

Han forteller at dette startet med at prisene ble satt unaturlig høyt. Dette førte til at prisene lå langt over markedsverdien. Entreprenørene fulgte opp og markedet krasjet. Det viser seg i ettertid at vi snakker om prisfall på rundt 30 – 40 %.

Flere skandinaver

Vi spurte hvilket land flesteparten av hans kunder kommer fra: – I disse dager kommer de fleste fra de nordeuropeiske landene, forteller han. – Tidligere har det i dette området vært flest briter. Nå ser vi at det er en økning av skandinaviske meglerselskaper som etablerer seg her nede. Sammen med nordmenn kommer flere fra de flamske landene og overraskende også fra Frankrike. Han mener mange setter pris på at de i hans område kan være mer anonyme enn andre mer typiske norske områder i Spania. Han kaller de tilflyttende nordboerne for ”snow birds” og mener med det klimaflyktninger. – Levealderen øker, de sosiale godene i Nordeuropa er trygge, og dette åpner for et liv i et varmere klima.

Vi spør ham hvilke type boliger som er mest populære i Spania: – De fleste vil ha romslige leiligheter med mye lys. Store terrasser og utsikt er ønskene folk har, forteller han. Han forteller oss at det kun er 10 % som kjøper tomter for å bygge selv. Det er også en forsiktig bevegelse i nybygg, men det har ikke tatt seg særlig opp ennå. Det er forholdsvis få som ønsker seg hus og villaer, selv om utvalget er stort også i denne delen av markedet.

Leiemarkedet stuper

I følge Jansen er det flere grunner til et kraftig fallende leiemarked. Utleierne overvåkes nøyere av myndighetene, som har skjerpet reglene for utleie uten innbetaling av de lovbestemte skatter og avgifter. Han antar at det er grunnen til at flere eiere velger å la boligene sine stå tomme, frem for å leie dem ut i salgsperioden. – Leiemarkedet har falt med mellom 30 og 40 % i flere områder i Spania.

Mange russere

Videre forteller han at det også er en klar økning av russere: – Flere russiske byråer har etablert seg langs kysten de siste to, tre årene. Den delen av markedet er litt spesiell, forklarer han. – Siden russere ikke er et EU-land, må de ha Gull-Visa, og de må investere 500.000 € eller mer, for å få gratis visum i inntil fem år. Likevel er russere sannsynligvis den hurtigs voksende folkegruppen. At det også er de som investerer mest er det ingen tvil om. Men dette markedet har foreløpig vært mindre i dette området, avslutter Jansen