Den nye kystloven i Spania

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribent i dette nummeret er Bifrosts norske advokat Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder. For mer info, se www.bifrostlaw.com eller ring 966 814 500.

I dette nummeret skal vi redegjøre litt for den nye kystloven i Spania, fordi den får konsekvenser for alle som eier eiendom i nærheten av sjøen.

I Norge står allmeningsretten sterkt. Folks rett til å ferdes fritt i naturen er beskyttet i diverse lover, herunder friluftsloven. Et uttrykk for disse rettighetene er byggeforbudet i 100-meterssonen fra sjøen, også kalt strandsonen, og som bla. fremgår av Plan- og bygningslovens § 1-8. Spania har faktisk en tilsvarende lov som skal beskytte strandsonen, dvs. hindre utbygging og privat eiendom i et belte på ca. 200 m fra havet, slik at allmennheten får tilgang på sjøen. Den spanske loven (lov 22/1988) trådte i kraft 1. desember 1989. Loven faller inn under ansvarsområdet til Kystdirektoratet og Miljøverndepartementet.

Som så mye annet i Spania er det lett å se at loven ikke har vært håndhevet noe særlig hardt. Titusenvis av hus og restauranter som står helt inntil sjøen eller strendene er i utgangspunktet ulovlig oppført. Mange vet ikke engang at huset deres er i strid med kystloven og står i fare for å bli revet. Et annet av hovedproblemene med kystlovens håndhevelse har vært at kommunene ikke har trengt godkjennelse fra sentralmyndighetene for å gi byggetillatelse eller for å utarbeide reguleringsplaner i strid med loven.

Korrupsjonen på kommunalt nivå i Spania er som vi alle vet (dessverre) svært utbredt i enkelte områder. Dette har medført at kommunale myndigheter mange steder har godtatt klare brudd på lovgivningen, og Kystdirektoratet har ikke hatt ressurser til å følge opp alle lovbruddene. Resultatet er at ca. 20.000 bygg står ulovlig i den spanske strandsonen.

Den spanske kystloven fastslår først at Kystdirektoratet i hver provins kan fastsette den nøyaktige «linjen» for hvor beskyttelsen skal gå. For å oppnå dette formålet har direktoratet rett til å opprette 3 ulike offentlige heftelser: En beskyttet sone på 20-200 m fra kysten, en ferdselsrett på 0-20 m fra havet, og ulike «aksess-punkter» som skal gi folk adgang ned til sjøen. Som alt annet i Spania er loven svært komplisert utformet, og for å vite om huset ditt er berørt av loven, må man søke om et sertifikat fra Kystdirektoratet i den provinsen man bor. Men det finnes også gratis tjenester på internett som gir deg svar, det er bare at disse svarene ikke er juridisk bindende.
Det store skillet mellom et ulovlig hus som står i fare for å bli revet, og et hus som kan få lov til å stå (men uten rett til å foreta betydelige bygningsmessige modifikasjoner, påbygg el.), er om huset var lovlig oppført ihht. kommunale reguleringsplaner og bygningstillatelse da loven trådte i kraft i 1989.

Dette innebærer at selv om boligen din kan være helt eller delvis inne i beskyttelsessonen, så kan den kanskje unngå riving hvis den var lovlig oppført. Var boligen urettmessig oppført, pålegger loven den å bli revet. Men et av hovedpoengene med loven da den kom i 1988, var at de tusenvis av hus som sto (lovlig) oppført inne i de berørte beskyttelsessonene bare fikk et slags amnesti på 30 år. Konsesjonen for mange av disse boligene går i prinsippet ut i 2018, og da skulle husene rives. Det dreier seg om minst 2.000 boliger. Den nye loven endrer nå på dette ved å forlenge amnestiet ytterligere 75 år. Ulovlig oppførte boliger skal fortsatt rives.

På fredag 5. oktober 2012 ble den nye kystloven vedtatt. Den aller viktigste endringen er som nevnt at det såkalte «amnestiet» på 30 år forlenges ytterligere 75 år (for boliger), og i 4 og 4 år av gangen for næringsbygg (særlig restauranter). Et annet svært viktig moment er at selve «strandsonen», vil bli modifisert og tegnet opp på nytt mange steder. En av grunnene til dette er at svært mange Kystdirektorater ikke har klarlagt på en skikkelig måte hvor beskyttelsessonen går, noe som har vanskeliggjort situasjonen for mange boligeiere og skapt mye juridisk usikkerhet.

Et annet og meget sentralt punkt i endringene er at det heretter vil være obligatorisk å tinglyse alle heftelser mm. relatert til strandsonen i eiendomsregisteret. Dette har nemlig hittil ikke vært gjort (til tross for at også den gamle loven påbød dette…). De som kjøper eiendom som ligger nærmere enn 200 m fra havet bør derfor alltid dobbeltsjekke om boligen kan være berørt av strandsonen. NB! Denne offentlige servitutten/heftelsen har som nevnt hittil ikke blitt tinglyst i eiendomsregisteret.

Dette må sjekkes opp separat, på lik linje med eventuelle andre begrensninger av offentlig art (f.eks. byggeforskrifter, byggeforbud mm.). Siden man kan forvente at det vil være mye usikkerhet og kaos rundt implementeringen av den nye loven, er det en god leveregel å dobbeltsjekke dette spørsmålet hvis eiendommen ligger nærme sjøen.
Et annet sentralt punkt i den nye loven, så får vi se hvordan det går i praksis, er at sentralregjeringen i Madrid skal ha vesentlig større kontroll på hva kommunene gjør i strandsonen, og vesentlig større mulighet til å forby eller overprøve reguleringsplaner som er i strid med kystloven eller omgjøre byggetillatelser el. som gis av kommunene.

Moralen er uansett: Til tross for at den nye loven tilsynelatende gir boligeiere med (lovlig oppført) bolig innenfor beskyttelsessonen på ca. 200 m et pusterom, så er det grunn til å sjekke ut de nøyaktige konsekvensene for din eiendom hvis det er relevant. Hvis du er på nippet til å kjøpe en slik eiendom, skal du se deg nøye for før du underskriver kjøpekontrakten. Husk at et hus som er oppført etter 1988 ikke kan være lovlig.

Noe av formålet med lovendringen har vært å skape større juridisk trygghet. Men siden loven bare er et hastverksarbeid og et lappeteppe for å hindre den internasjonal harme som ville blitt utløst i 2018 hvis 2.000 boliger tilhørende europeere hadde blitt revet, er den i det hele tatt lite tillitsvekkende og preget av det samme kaoset og ulogiske motsetningene som den gamle loven.

I neste utgave skal vi se litt nærmere på noen uvante konsekvenser av et dødsfall, f.eks. hva som skjer med leiekontrakter vedkommende måtte ha, eller f.eks. et firma hvor vedkommende var styreformann. Et dødsfall kan i enkelte slike situasjoner forårsake mange praktiske problemer (for de etterlatte).