Boliglån Spania

Hvis du planlegger å kjøpe eiendom i Spania, burde du lese vår guide for å se hvilke spanske boliglån som er tilgjengelige for oss nordmenn, og hvordan søke. Alt du trenger å vite om lån til bolig i Spania.

Det er ingen restriksjoner for utenlandske kjøpere som kjøper eiendom i Spania, men det er viktig å være oppmerksom på detaljene rundt spanske boliglån før du kjøper din egen eiendom. Her forklarer vi de viktigste tingene du bør vurdere før du søker om et boliglån i Spania.

Burde du kjøpe eiendom i Spania?

I de siste par årene har eiendomsmarkedet i Spania endelig kommet seg opp igjen etter en lang nedgang etter finanskrisen. I november 2018 økte boligprisene med 5,6%, og det er spådd at markedet vil forbli høyt i 2019.

Spanske boliglångivere tilbyr en rekke boliglånsprodukter som er spesielt utviklet for utlendinger og expat-investorer. Hvis du kjøper i Spania, må du tenke langsiktig, da Spanias kapitalgevinstskatt på mer enn 20% kan kompensere for eventuelle fordeler ved å kjøpe en eiendom for kortsiktige investorer.

I tillegg må kjøpere regne med eiendomstransaksjonskostnader på rundt 10-15% av eiendommens verdi. Selv om boligprisene stiger, er det fortsatt sannsynlig at du trenger minst tre til fem år for å kompensere for disse kostnadene.

Spanske boliglån

Spania tilbyr de vanlige typene boliglån, med ekstra ekspansjonsfokuserte spanske boliglån som tilbys av internasjonale og spanske banker.

Mange spanske boliglån har ingen restriksjoner på kjøpesummen eller nasjonalitet, men enkelte produkter favoriserer kjøpere fra bestemte land eller som kjøper eiendom i bestemte regioner.

Den største forskjellen mellom de ulike boliglån som tilbys, er den maksimale låneverdien (LTV) som bankene tillater. De som bor i Spania kan generelt låne opptil 80% av eiendommens vurderte verdi, mens de som ikke bor fast i landet er begrenset til 60-70% LTV, avhengig av boliglånstypen.

Den gode nyheten er at det kan være mulig å låne betydelig mer av eiendommens verdi – opp til 100% i noen tilfeller – når man kjøper en av bankens egne tvangsinnkrevde eiendommer i Spania.

Noen banker kan bare være villige til å gi boliglån til utenlandske kjøpere for sine egne boliger. I dette tilfellet kan alternativene for å få boliglån være nært knyttet til en bestemt eiendom.

I noen tilfeller kan boliglånet du får, være basert på bankens vurdering av eiendommen i stedet for prisen du betaler for det. Således, hvis verdien på eiendommen er verdsatt til € 125 000, kan du tradisjonelt låne opp til € 87 500, selv om kjøpesummen din bare var € 100 000.

Typer spanske boliglån

Spania tilbyr de vanlige typene boliglån, og de fleste spanske boliglån er variable priser knyttet til den årlige Euribor (European inter-bank offered rate) pluss en margin.

For eksempel, med Euribor på -0,37% ved begynnelsen av 2019, og variabel boliglånsrente på mellom 1,8-3%, kan du teoretisk betale bare 1,43%.

Mange långivere tilbyr også boliglån med fastrente, som spenner fra 2,4-3%, avhengig av låneperioden.

Kostnader for å få et spansk boliglån

Hvis du bruker en spansk långiver, bør du regne med opptil 10-15% av det totale kjøpsbeløpet for ulike transaksjonskostnader.

Typiske kostnader inkluderer overførings- og frimerkeavgift (forklart nedenfor), bankens ordningsgebyr og åpningsavgift, notarisgebyr og registreringsavgift, og en bankomkostningsavgift.

Eiendomsoverføringer i Spania gjøres gjennom en notarius publicus. Så snart notaren sertifiserer at alle dokumentene er i orden, er man klar for skatter og avgifter som skal betales.

Skatter på spanske eiendomskjøp

Eiendom i Spania er underlagt ulike spanske skatter, som alle blir betalt av kjøperen. Overføringsskatt er opptil 10% av kjøpsprisen, avhengig av eiendommens beliggenhet. For eksempel er overføringsskatten i Madrid satt til 6,1%, mens i Catalonia og Valencia betaler du den høyeste sats på 10%.

Frimerkeavgiften varierer også etter plassering og varierer mellom 0,5-1,5% av kjøpesummen. Noen ganger betaler kjøper selgerens plusvlia-skatt, som vil variere basert på hvor lenge selgeren har eid eiendommen.

Disse gebyrene inngår vanligvis i låneavslutningskostnadene, selv om de kanskje må betales direkte til en eller flere skattemyndigheter.

Eiendomsforsikring i Spania

Alle spanske boligeiendommer er juridisk forpliktet til å ha boligforsikring for å dekke verdien av eiendommen. Livsforsikring er ikke obligatorisk, men mange långivere krever at låntakere tar ut livsforsikringer tilstrekkelig til å betale ut den utestående boliglånsbalansen.

Du kan også vurdere å få en boliglånsforsikring, som ville beskytte deg hvis du havner i en situasjon hvor du ikke kan betale lånet ditt. Å ha en aktiv livsforsikring og en boliglånsforsikringspolicy før du søker om boliglån, kan gi deg et bedre tilbud fra banken.

Skattemessige hensyn og fradrag i Spania

Ikke-hjemmehørende i Spania er ansvarlig for å betale spansk inntektsskatt og en potensiell skatt på spanske eiendeler. Hvis du er mer enn 183 dager av året i Spania, kan du imidlertid anses å være bosatt av skattemessige hensyn.

Dette vil kreve at du betaler 19-21% skatt av fortjenesten (hvis du selger din eiendom). I tillegg til å beskatte leieinntekter, krever Spania også eiendomsskatt på mellom 1% og 2% av eiendommens verdi per år, avhengig av sted. Den gode nyheten er imidlertid at Spania gir mulighet for å trekke fra renten på boliglån, reparasjoner, vedlikehold, leieavgifter, og opp til 3% avskrivning på kjøpesummen til et hjem.

Før du søker om et spansk boliglån

Før du søker om et spansk boliglån, trenger du nummero de Identificación de Extranjeros (NIE) – et identifikasjonsnummer for utlendinger.

Dette nummeret ligner et amerikansk personnummer eller et britisk nasjonalt forsikringsnummer. Du kan ikke kjøpe eiendom eller få et boliglån i Spania uten et NIE.

Hvis du er i Spania, kan du starte NIE-søknadsprosessen på en hvilken som helst lokal politistasjon. Utenfor Spania, er den beste måten å søke om et NIE, å kontakte ditt lokale spanske konsulat.

Når du søker om en NIE, trenger du følgende dokumenter:

  • Et utfylt EX-15 skjema
  • Støttedokument (er) for å vise hvorfor du trenger et NIE
  • Kopi av originalpasset ditt
  • To passfotografier
  • € 9 – € 12 gebyr for å sende skjema 790

Hvordan søke om et spansk boliglån

De fleste av de større spanske bankene tilbyr boliglån til ikke-bosatte, særlig Banco Sabadell, Bankinter, Bankia,  Banco Bilbao Vizcaya Argentaria (BBVA) og CaixaBank. Du kan også sikre et boliglån gjennom DNB Luxembourg i Marbella.

I tillegg anbefales det alltid å få et uforpliktende tilbud på boliglån fra boliglånsspesialisten i Spania Morgage Direct.

Når du søker om et boliglån i Spania, er det beste rådet å starte tidlig og hente inn tilbud fra flere långivere. Mens den offisielle boligprosessen først kan starte etter at en salgsavtale er nådd, er det lurt å begynne å jobbe med låneprosessen samtidig som du ser etter boliger.

Dokumenter du trenger for å søke om et spansk boliglån

Enten du går gjennom en spansk eller en internasjonal bank, må du ha følgende dokumenter:

  • NIE-nummer
  • Bevis på sysselsetting eller inntekt
  • En forhåndsavtale med selgeren
  • Bevis på at eiendomsskatten er betalt til dato
  • Detaljer om gjeldende gjeld og boliglån
  • Kopier av alle dine eksisterende handlinger i Spania og andre steder
  • Oversikt over dine nåværende eiendeler

Når du har levert fra deg alle nødvendige dokumenter, og banken har behandlet alt, vil banken gi deg et boliglånstilbud. Dette trenger ikke være bankens beste tilbud, så vær ikke redd for å ta det med til en konkurrent. Ofte vil konkurrenten forsøke å gi deg et bedre tilbud – som du så kan ta til den opprinnelige banken for å se om de er villige til å forbedre sitt opprinnelige tilbud.

Ekstra kostnader ved søknad om boliglån

Selv om du ikke trenger å betale noe for å få informasjon, råd eller konsultasjon om boliglån, må du kanskje betale for en eiendomsvurdering, lokal advokat eller spansk oversetter (en som ikke jobber for boliglåneren).
Disse kan hjelpe deg med å unngå å bli feilinformert eller presset av svært motiverte selgere som kan være villige til å dra nytte av utenlandske kjøpere.

Les mer forbrukerstoff om bolig i Spania