Momsøkning fra 1.september og noen tanker rundt kjøp av fast eiendom

Bifrost Abogados er et norsk-spansk advokatfirma med kontor i sentrum av Alfaz del Pi. Hos oss jobber en norsk advokat, en norsk advokatfullmektig, en spansk advokat og vår sekretær. Skribent i dette nummeret er Bifrosts norske advokat Thomas Rønning. Bifrost tilbyr bistand til skandinaviske klienter innen de fleste rettsområder. For mer info, se www.bifrostlaw.com eller ring 966 814 500.

Bifrost Advokater skal i denne utgaven av Aktuelt Spania gi en kort oppsummering av de nye momsreglene, samt et kort resyme av de viktigste hovedpunktene å ha i mente når man skal kjøpe bolig (typiske fallgruver). Mange nordmenn kommer til Spania for å kjøpe eiendom om sommeren.

Finn din drømmebolig i Spania på boligportalen www.AllPropertiesSpain.com

1. Momsøkning: Den spanske regjeringen har vedtatt å sette opp momsen den 1. september 2012. Den generelle momsen øker fra 18 % til 21 %. Den reduserte momssatsen på 8 % økes til 10 %. tillegg vil mange tjenester og produkter som før hadde redusert moms på 8 % settes opp til 21 %. Dette innebærer altså at en del varer og tjenester øker 13 % over natten. Når det gjelder den superreduserte momssatsen på 4 %, skal den ikke økes. Dette innebærer at en del basismatvarer ikke blir dyrere. Heller ikke den spesielt reduserte momsen på salg av nyoppførte boliger, som for tiden er 4 %, vil øke. Men vi minner om at denne momssatsen vil bortfalle fra 1. januar 2013, og da vil den ordinære reduserte momsen på boliger komme tilbake, dvs. 10 %.
På Kanariøyene, som har egne skatteregler, økte momsen (IGIC) allerede fra 1. juli fra 5 % til 7 %. Kjøp av nyoppførte boliger på Kanariøyene ble derfor 2 % dyrere i sommer.

Vi minner om at dokumentavgift og andre avgifter ikke er planlagt å økes, så f.eks. vil salg av bruktbolig ikke bli dyrere. Nå skal det sies at en del regionale myndigheter, som har kompetansen på dette området, har økt dokumentavgiften fra 7 til 8 %. I Catalunya er den faktisk økt til 8 %, mens i Valencia-regionen er den fortsatt 7 %. Ved kjøp av et hus til 400.000 euro, er altså avgiften 6.000 euro mer i Barcelona enn i Alicante.

Konklusjonen er uansett: Spania blir betydelig dyrere fra høsten av. Hvis det også blir slik som den norske regjeringen foreslår, nemlig at trygd og pensjon skal justeres etter kostnadsnivået i landet man er bosatt, så vil lønn/pensjon for mange spania-nordmenn rekke mye kortere enn før.

2. Momenter ved kjøp: Sommeren er en tid for ferie. Men mange nordmenn benytter ferien til å se på hus i Spania, og mange ender opp med å underskrive på kontrakter i løpet av sommermånedene. Bifrost skal her oppsummeringsvis bemerke noen av de tingene man bør tenke på før man setter navnet sitt på kontrakten (NB! Artikkelen er naturligvis ikke ment som en komplett sjekkliste).

Nordmenn må ikke glemme at eiendomsmegler-tittelen i Spania ikke er beskyttet. Hvem som helst kan drive meglervirksomhet. Det finnes ingen bevilling, lisens eller autorisasjon som kan mistes. Det finnes ingen lov, slik som i Norge, som regulerer meglers plikter. Hvis man kombinerer dette med manglende verditakst på eiendommene, prisantydning er ganske enkelt kun basert på selgers prisforlangende, samt manglende kjennskap til språk, kultur og lovverk, så ser man mange gode grunner til å være varsom og skeptisk før man forplikter seg.

Husk at det forskuddet du innbetaler vanligvis tapes hvis du trekker deg fra kjøpet før overtakelse. Ofte er også pengene blitt brukt til å dekke meglers kommisjon og resten er sendt videre til selgers private konto. Innbetaling av depositum bør derfor være så lavt som overhodet mulig, og helst stå deponert på meglers klientkonto. Ofte går det fort i svingene på visning, og mange signerer på kontrakter uten å vite noe om eiendommens tekniske og juridiske tilstand. Vi ser ofte at eiendommen har feil og mangler som kan gi grunnlag for prisavslag eller heving, og dette dukker ofte opp i tiden mellom kontrakt/ depositum og skjøte/overtakelse. Det er ikke da alltid lett å få reversert kjøpet eller modifisert avtalen, og det er derfor viktig at pengebeløpet man (kanskje) kan miste er så lavt som mulig. Man bør aldri betale mer enn 10 % av kjøpesummen før overtakelse/skjøte, og helst mye mindre enn dette også.

Går det lang tid mellom innbetaling av forskuddsbeløp og overtakelse/ overskjøting, f.eks. fordi man kjøper fra utbygger og overtakelse kanskje ligger 1-2 år frem i tid, er det essensielt å sikre innbetalte beløp med en bankgaranti. En bankgaranti innebærer at en spansk bank innestår for at pengene dine er trygge i tilfelle konkurs el. hos selger/ megler/utbygger. Husk at man MÅ ha originaldokumentet. Garantien gjelder uansett frem til ferdigstillelse av bygget selv om den skulle være tidsbegrenset. Er garantien fra noe annet enn en vanlig spansk bank, bør man være meget skeptisk.

Det er også viktig å huske at man i Spania må være mye mer forsiktig med såkalte “rettsmangler”, dvs. juridiske feil og mangler. I Norge er man jo vanligvis bare opptatt av teknisk standard, fordi det knapt er rettsmangler på boligmassen. Men i Spania er dette annerledes. Det finnes svært mange eiendommer som er ulovlig oppført, ulovlig påbygd, som ikke tilfredsstiller reguleringsplanen, som ikke har ferdigattest, som er bygd inne i nasjonalparker eller fredede områder osv. Dette er et viktig punkt å sjekke nøye i Spania. Man skal også huske at Spania har en strandsone, og flere eiendommer som ligger rett ved havet (100-200 m) bør kontrolleres nøye for å se at de ikke er berørt av dette. I motsatt fall kan man risikere riving av huset (i verste fall), slik som Gemelos 28 i Benidorm nå risikerer.

Et siste lite tips: Ikke forutsett uten videre at selger og du som kjøper er enige om hvilket løsøre som følger med på kjøpet. Mange kjøpere har opplevd at selgerne tar med seg omtrent alt fra huset når de drar, og overtakelsen blir et mareritt. Hvitevarer, hyller, aircondition-apparater, ovner, veggfaste lamper osv. – alt fjernes, ja selv badekaret/jacuzi. Dette er et lite, men praktisk viktig moment. Vær klar i avtalen på dette punktet, så slipper man å oppleve et helt ribbet hus på overtakelsesdagen.

Da ønsker Bifrost Abogados alle Aktuelt Spanias lesere en fortsatt god sommer.

Denne artikkelen har tidligere blitt publisert i Aktuelt Spania 2012

Bruk sjemaet under for å sammenligne priser fra leiebilselskapene i Spania. Garantert beste pris!
Takk for at du deler