Eiendomskjøp med forviklinger i Spania

En person kontaktet meg i anledningen at han hadde inngått en kontrakt med et stort internasjonalt meglerfirma om kjøp av en leilighet i Spania. Av diverse årsaker begynte kjøper å bli ganske urolig for gjennomføringen av kjøpet. Han ba meg om å foreta en vurdering av saken, herunder mulighetene for å heve kjøpet og kreve innbetalte håndpenger på 10% tilbake.

Innledningsvis nevnte jeg den store hovedregel i slike forhold i nedgangstider: det er alltid tryggere å gå videre og fullføre handelen, enn å reversere den og kreve håndpengene tilbakebetalt. Begrunnelsen er at i tider med lite omsetning av eiendom, er likviditeten hos de fleste aktører innenfor denne bransjen dårlig. Når man krever det innbetalte håndpengebeløpet tilbake, altså minst 10% av kjøpesummen, har vi for det første en eiendomshandel som ikke blir sluttført.

For det andre kan det i visse tilfeller hende at noe av håndpengene har gått til å dekke skyld og gjeld på eiendommen, til tross for at dette som hovedregel ikke bør skje uten kjøpers samtykke, og som igjen kan bety at selgeren rett og slett ikke har pengene lenger. Tatt i betraktning selgerens uvilje til å betale tilbake håndpengene, og for å prøve å unngå dyrebar og tidkrevende rettsprosesser, bestemte vi oss for å reforhandle.

For å få avklart hva som egentlig skjedde, avtalte jeg møte med den stedlige representanten til dette meglerkontoret i Spania. Jeg tok en befaring på eiendommen, og håpet på å få gjennomgått endel dokumentasjon. Denne var det imidlertid ikke mulig å få se; ifølge representanten lå alt jeg trengte på et kontor som for øyeblikket var stengt, og han hadde ikke nøkkel. På mitt spørsmål om hva de mente med at kjøperen skulle signere på skjøtet uten å ha fått se alle de viktige dokumentene, svarte han at kjøperen allerede hadde signert en privat avtale på engelsk, og alt dessuten var i skjønneste orden.

Fristen for overskjøtning var bare noen få dager unna, og selskapet ville ha det overstått. Hvis min kunde ville trekke seg fra handelen, ville han i følge den private kontrakten miste hele det innbetalte beløpet.
På den annen side hadde selskapet lovet finansiering av 80% av kjøpesummen, og min kunde ble fortalt at dette lå klart. Finansieringen var på plass, og det var bare å komme til Spania for å signere det offentlige skjøtet. Selskapet bedyret at det var kun taksten som manglet, men at dette bare var en formalitet.

Da taksten var vel på plass, derimot, viste det seg at den var vesentlig under kjøpesummen, noe som igjen medførte at kunden måtte ut med dobbelt så mye egenkapital som han hadde fått forespeilet da han signerte avtalen. Meglerfirmaet nektet enhver skyld i dette; de hadde lovet finansiering, og det hadde de skaffet. Det at kunden ikke hadde nok egenkapital hadde ikke de noe med. På toppen av det hele viste en nærmere analyse av de forskjellige utgiftspostene at der var innbakt €4.000 i honorarer til en ekstern person som ordnet med finansieringen. Noen hadde regnet med at så sant finansieringen falt på plass, var det bare å ta seg kraftig betalt.

Kjøper aksepterte ikke verken lånegrad eller øvrige vilkår, og det var vel egentlig hell i uhell at denne handelen ikke ble gjennomført da den skulle. Kunden sa at selskapet måtte finne noe annet som hadde bedre relasjon mellom faktisk pris og takst.

Nå startet to uker med daglige telefoner, hvor firmaet truet med både det ene og det andre. De skulle ha betaling for taksten, de skulle ha lånet akseptert, de skulle ha skjøtet signert. Men mitt råd til kunden var å ikke bli bekymret, og for all del ikke signere på noe som helst så lenge vi ikke hadde alt klart. Det første vi gjorde, var å få en ny takst, som bekreftet at eiendommen var mye mindre verdt enn det meglerne ville ha for den.

Til slutt fikk jeg selskapet til å innse at det viktigste for begge parter var at et salg fant sted; de selv trengte å sluttføre handelen, og min kunde ville ha en leilighet i Spania. Meglerne kom med en rekke eiendommer som lå innenfor den prisen som var riktig for kjøperen å betale i henhold til det som banken nå var villig til å finansiere, og han kom til Spania for å velge den han likte best.

En ny avtale ble signert, og ny dato for overskjøtning ble satt. I god tid før overskjøtning ba jeg om å få all dokumentasjon oversendt. Det kom en del, og det virket en stund som om alt endelig begynte å fungere. Samme dag fant vi ut at der var en registrert heftelse på eiendommen. Heftelsen skyldtes et ubetalt skattekrav, og det var derfor tatt utleggspant i eiendommen. Banken nektet naturligvis å signere låneskjøte på en eiendom med en heftelse. Da jeg gjorde meglerne oppmerksomme på dette alvorlige problemet, fikk jeg beskjed om at slettelse av utleggspantet var igangsatt for lenge siden. Etter å ha insistert på å få se dokumentasjon på dette, fikk jeg bevis for at de hadde startet denne prosessen noen dager etter at de hadde sagt at de hadde gjort det for lenge siden.

Vi ventet og ventet. Kunden hadde kommet for å signere skjøtet, og måtte reise tilbake til Norge for tredje gang, fremdeles uten eiendom i Spania. Da heftelsen omsider var slettet og vi avtalte ny dato for overskjøtning, kom kunden tilbake for å signere skjøtet og overta eiendommen. Det viste seg så at det var to fysiske personer som skulle signere på selskapets vegne, og jeg ba derfor om å få oversendt fullmaktene for å forvisse meg om at alt skulle gå bra denne gangen. Men nei, fullmakten var ikke innskrevet i handelsregisteret. Videre viste det seg av utskriften at selskapet hadde en mengde representasjonforhold som var trukket tilbake. I møte med notaren kom vi til en klar konklusjon: en fullmakt i selskapsforhold som er av typen generalfullmakt og som ikke er begrenset verken i tid eller rom, skal være innskrevet i handelsregisteret for å gi kjøper størst mulig grad av rettssikkerhet.

Det er kun på den måten en kjøper av en eiendom tilhørende selskapet kan påberope seg å ha handlet i aktsom god tro og være sikret rettsvern. Dermed var det bare for min kunde å reise hjem igjen atter en gang, etter å ha gitt meg fullmakt til å signere for ham når den store dagen en gang skulle komme. Naturligvis fikk selskapets representanter beskjed om å oversende all relevant dokumentasjon når deres fullmakt var behørig innskrevet.

Noen dager senere ble omsider eiendomstransaksjonen gjennomført. Selgers representanter var ikke høye i hatten, bankdirektøren var passe lei av hele affæren, og notaren sprudlet heller ikke da han så oss igjen enda en gang. Men denne gangen kunne jeg i hvert fall gå ut med et skjøte i hånden, og min kunde er endelig eier av et flott fritidshjem i Spania.

Moralen i denne historien er at det er mye ressurser å spare på å kontakte en profesjonell som undersøker alle rettslige og faktiske forhold knyttet til en eiendom, før der signeres en reservasjonskontrakt. I denne kontrakten er ofte allerede noen av de viktige vilkår knyttet til avtalen nedfelt. Etter å ha signert dette dokumentet, kan man bare forholde seg til den ene eiendommen, selv om det raskt skulle vise seg at der er mange formaliteter som ikke er helt i orden. En eiendom som har juridiske fallgruver kan gi både to og tre ganger så mye arbeid som en som har alt korrekt fra starten av.
(Dette er et utdrag fra Adv. Warpes bok “Lett å gjøre rett i Spania – hvis man vet hvordan”.)